锦和商管2024年度业绩暨现金分红说明会的所有投资者

问题1:当下商办市场空置率较高,“以价换量”趋势明显,租金压力或持续存在。公司对此如何应对?
答:根据国际商业地产五大行发布的报告,2024年全年核心城市新增商办供应量增大,企业整体租赁需求不振,核心城市的办公楼、商务园区的出租率和租金单价出现双跌。
外部环境不确定性加剧情况下,公司管理层和全体员工紧密围绕既定经营管理目标,围绕“城市更新”领域,聚焦核心主业,做好招商运营和物业管理服务,持续推动公司实现高质量发展。
公司在管项目多处于上海、北京、杭州、南京的核心区域,但一定程度上同样受新增供应的挤压,导致部分项目边际成交租金单价承压,公司管理层坚决贯彻年度经营计划,持续修复各项目的出租率。 公司经营团队通过提升园区服务、优化招商策略等多种举措以提升园区出租率,包括但不限于以下举措:
(1)积极维护存量租户,持续挖掘存量租户的续租及扩租潜在需求; 
(2)提升物业服务及运营服务水平,提升租户各类需求的反馈速度和满意度,全年公司物业服务满意度95.59%,较 2024年上半年增加0.45%,较2023年增加1.79%; 
(3)按产品类型及区域,组建更为专业化的办公、商业、重点项目招商运营团队,扎根片区,深耕片区,盘活各类渠道和客户资源;
(4)顺应市场变化、满足客户需求,根据租户的需求不断提升交付标准和更为灵活的商务条件;
(5)凭借更为灵活商务条件加速去化,确保存量成熟期项目出租率高于行业平均水平。
问题2:公司如何平衡城市更新的项目独特性和标准化?随着规模扩大,公司如何提高管理效能和降低成本?
答:公司城市更新项目是基于公司的标准化管控体系下,公司管理团队在充分了解项目周边市场及受众后,针对不同业态定位的项目进行差异化、定制化设计,单项目的不可复制化特性确保公司后续获得一定的招商优势、彰显自身品牌优势。
改造方面,公司持续加大对材料价格的风险管理力度、优化采购策略,形成有力的成本控制体系;运营方面,公司将持续优化内部信息管理系统建设、优化业务流程,持续改善公司日常运营效率及管理水平。
管理方面,公司将加强预算管理,定期追踪预实对比,削减不必要的开支,降低成本费用,提升组织能力和人均效能。根据公司披露的定期报告和社会责任报告,公司2024年管理费用约8107.07万元,较2023年下降3.48%;2024年末实现人均管理面积2708平米,较2023年末提升约17.23%。
问题3:公司如何看待行业未来的发展前景?
答:受国民经济稳步回升、人口迁移流动活跃等因素影响,城镇人口继续增加。2024年末,我国城镇常住人口为94,350万人,常住人口城镇化率为67.00%,比2023年末提高0.84个百分点。随着城市发展方式转变和城市群的发展,我国大中小城市和小城镇协调发展,城镇空间布局优化,人口城镇化率稳步提高。随着“小规模、渐进式”的发展趋势,城市更新作为新型城镇化高质量发展的关键路径,加速了城镇化进程,同时也增强了城市的竞争力和可持续发展能力。
一方面,城市更新政策持续加码,支持体系日趋完善。
2024年内,住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》,中央财政支持部分城市实施城市更新行动,涉及上海、南京、杭州、青岛等15个城市。这些城市将获得中央财政的定额补助,用于支持城市更新项目。
北京市住房和城乡建设委员会印发了《北京市城市更新实施方案编制工作指南(试行)》及《2024 年北京市住房发展年度计划》,提出推进老旧小区改造和危旧楼房改建,持续完善“加梯地图”,努力打造更优服务平台。
上海市规划和自然资源局印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》,从资源规划角度全面系统推进城市更新工作,提出针对城市更新项目/单元,推动地区策划招商链接活动。《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》坚持总体规划统领,通过城市更新促进空间布局的结构优化,着力提升中心城区核心功能,引导产业和公共服务资源向新城导入,促进职住平衡,提升城市品质,提高宜居宜业程度,同时充分调动各类市场主体,全面推动居住、商业商办、产业、公共中心和开放空间五类主体功能区域的更新,推动城市高质量发展。 
另一方面,城市更新领域市场潜力大,市场需求不断增加。
根据上海、北京两地的统计局披露,截止2003年年底,两地办公建筑、商场店铺及其他非住宅房屋累计竣工面积规模约8000万㎡,排除部分项目已经更新改造,仍存在较大的可供改造空间。此类建筑楼龄迄今已超20年,楼宇内的一些设施已难以满足现代办公和商业的需求,亟待改造提升。此外,竣工面积随年份推进大幅上涨,每年可有数千万方的存量物业面积释放,亟待后期改造运营并提升资产价值。另外,位于城市中心商业圈的部分楼宇年代久远,相关建筑或设施等严重老化,致使其丧失招商优势,亟需修整改缮,或引入有经验的市场主体参与楼宇运营管理。城市更新的机会不再局限于工业厂房,商用建筑存量资源的更新改造空间巨大。这类潜在市场机会与公司主营业务高度契合,行业未来前景广阔。
问题4:面对城市更新领域日益激烈的竞争,公司将如何发挥自身优势,在众多竞争对手中脱颖而出,实现业务的持续增长?
答:公司自2007年开始涉足存量资产运营,具有十余年的实践和经验积淀。构建了以下主要核心竞争力
1、全价值链集成管理体系优势,包括但不限于(1)项目资源获取及定位优势,(2)项目设计与改造能力,(3)招商优势,(4)智慧化运营优势。
2、品牌优势,历经十多年的专注和拓展,公司以敏锐的市场洞察力、精准的市场定位、独特的设计、独具特色的园区、优良的服务得到了物业持有方、客户、社会等的广泛认可,打造出了园区、楼宇品牌“越界”和社区商业品牌“越都荟”。
3、区域规模优势,截止2024年末,公司在管项目73个,在管面积约140万平方米,整体项目数量、面积均处于行业领先地位。公司在园区、楼宇、社区商业方面的规模优势以及区域深耕优势,有助于公司拓展新项目,吸引品牌客户入驻,提高公司对物业持有方、供应商及客户的议价能力,提升公司整体运营效率,从而提高公司在行业内的竞争力。
问题5:公司上市以来持续现金分红,公司过往年份大多在中报分红,而报告期内,2024年中报和年报都计划分红,请问为何此次年报分红?是否有明确的分红政策?
答:尊敬的投资者,您好。自2020年4月登陆上交所主板以来,公司现金分红累计约7 亿元(含本次年报利润分配议案)。此次年报分红方案综合考虑了以下因素:
第一,公司实际有息负债未发生变化,仍为 0(零),本次分红不影响公司偿债能力。
第二,公司过去十二个月内不存在使用募集资金补充流动资金的情况,及未来十二个月内无计划使用募集资金补充流动资金。
第三,截止 2024 年末,公司账上货币资金与交易性金融资产(主要是中短期银行保本理财)合计约 3.35 亿元,若此次分红方案实施,账上仍有逾 2.3 亿元现金及类现金留存(尚未考虑持续经营带来的增量现金流入),公司现金留存充分,不会影响公司发展。
第四,应对外部环境变化,公司审慎制定资本性开支计划。此次选择实施稳定的分红策略,旨在稳定股东回报,更高效实现资金利用效率。此举不仅符合公司稳健发展的长远规划,也能增强投资者信心,为公司的持续成长奠定坚实基础。
公司将持续稳健经营,视资本市场环境、公司经营业绩和资本性开支计划,审慎制定分红计划。相关议案会严格按照相关法律法规,提交董事会、股东大会审议并履行相应信息披露义务。
问题6:公司2024年全年营收为何较2023年小幅下滑?
答:主要系本报告期个别承租运营项目仍处于爬坡期,同时,尽管部分项目出租率提升,但个别承租运营项目在2023年和2024年中止或改变商业模式。一旦个别项目承租运营模式中止,或改变为委托运营模式,公司无法全额确认项目租户的租金收入、物业费收入,造成2024年和2023年在管项目的口径不完全同比。
问题7:请问贵公司未来盈利增长的主要驱动因素有哪些?
答:受国民经济稳步回升、人口迁移流动活跃等因素影响,城镇人口持续增加。2024年末,我国城镇常住人口为 94,350万人,常住人口城镇化率为67.00%,比2023年末提高0.84个百分点。随着“小规模、渐进式”的发展趋势,城市更新作为新型城镇化高质量发展的关键路径,锦和商管专注存量资产运营赛道,市场前景广阔。
公司始终专注主营业务,未来盈利增长的动因主要如下:
1、在手项目加大去化力度(新签),稳定现有租户(续签),租金收入和物业费的上升将有效促进盈利上升;
2、挖掘增值服务和多经收入,借助公司品牌和现有资源,持续开拓增量收入;
3、持续提升公司管理效率,降低项目现场和总部管理成本;
4、积极拓展优质轻资产项目,通过运营新增项目,带来增量收益。
问题8:请问贵公司本期财务报告中,盈利表现如何?
答:2024年锦和商管实现营业收入1,007,970,652.89元,同比下滑2.33%,归母净利润14,753,173.60元,同比下滑85.07%。原因如下:
1、营收下滑主要系:
本报告期个别承租运营项目仍处于爬坡期,同时,尽管部分项目出租率提升,但个别承租运营项目在 2023 年和 2024 年中止或改变商业模式。一旦个别项目承租运营模式中止,或改变为委托运营模式,公司无法全额确认项目租户的租金收入、物业费收入,造成2024年和2023年在管项目的口径不完全同比。
2、归母净利润下滑主要系:
(1)受宏观经济影响,个别承租运营项目仍处于爬坡期,对损益表造成一定程度的压力;
(2)2023年同期锦和大宁财智中心项目改变合作模式,公司遵循新租赁准则的规定,与项目相关的使用权资产、租赁负债确 认租赁变更,导致 2023 年同期资产处置收益金额较大,本期不涉及类似改变合作模式的情况;
(3)报告期内公司基于谨慎性原则, 综合客观因素和未来业绩发展趋势,对部分子公司计提商誉减值准备。