南方基金

一、请简单介绍公司基本情况?

答:福星股份于1999年6月成功在深交所上市。上市后,公司制定并实施了产品高新化和产业转型的重大决策:产品上,由金属制品常规产品向行业皇冠产品钢帘线升级,目前,产品涵盖子午轮胎钢帘线、钢丝、钢丝绳及钢绞线等,并成为中国金属丝绳制品重要制造基地之一;产业转型上,公司于2001年1月设立房地产开发子公司福星惠誉,适逢2004年武汉市出台启动中心城区的“城中村”改造政策,公司抓住发展机遇,成为最早参与武汉“城中村”改造的企业之一,并不断探索和完善开发模式,形成房地产业与金属制品业双轮驱动协同发展模式,已成为湖北省城市更新改造龙头企业。

公司控股股东是福星集团控股有限公司,截至目前持股比例20.56%,除投资上市公司产业外,在生物医药、高端食品添加剂、现代农业、物流、民办教育等产业也有布局。控股股东全力支持上市公司发展,迄今只增持而未减持公司股份。

二、请介绍公司未来转型及发展方向?

答:在房地产市场整体下行趋势下,公司在坚持稳健经营的同时,也在积极尝试开拓新业务,探寻第二增长曲线。2024年7月5日,为推进公司未来整体战略实施,公司拟与融汉工锦共同设立福星新质生产力转型基金,该基金将投资于生物医疗、新能源、新材料等领域,以及其他符合福星股份产业升级和转型需求的行业,9月24日,中国证监会发布的“并购六条”及其配套规则为本次重组提供了政策上的支持。“并购六条”明确放宽了对于上市公司跨界并购的监管态度,鼓励存在转型需求,公司围绕政策方向,持续关注和调研意向标的项目,持续增强公司经营能力。

三、请介绍公司房地产业务和“城中村”改造独特之处?

答:公司以稳健经营为主,重点开发城中村改造项目,是国内最早进入“三旧”改造领域的上市公司之一,经过20多年的开发历程,公司逐步积累了“旧城改造”“城中村改造”和“建造大型城市中心区高档住宅”的综合专业实力,享有“武汉市城中村改造专家”的美誉,形成了一套全面有效的开发流程。公司已累计投入城市更新改造资金过千亿元,完成更新改造面积超过2000万平方米,其中城中村改造超过900万平方米,打造了一系列诸如:“福星城”、“华府”、“水岸”、“国际城”标杆项目。

公司“城中村”改造主要优势在于,一是:能够较早锁定中心城区核心区位和配套完善的优质储备项目,从而提升了公司储备项目抗风险能力和加速项目去化,公司已完工和在开发项目主要位于武昌滨江商务区、二环内核心区域、汉口金融街配套区域、东湖风景区、汉口火车站周边、轨道交通枢纽区、经济政务区。二是:针对项目特性结合政府开发指导来制定开发计划,按项目的开发节点铺排未来1-2年的开发规划,做到整个项目的持续稳定滚动开发。三是:开发项目效益水平一般优于同期净地项目效益水平,项目产品以刚需和改善性为主,开发体量较大,可以实现强现金流入,在历史上也出现多次单盘日光盘、秒光盘等荣光时刻。

四、公司项目储备介绍和优势?

答:公司目前储备项目主要在武汉核心区位,集中于武汉政务区、金融街、交通枢纽区,同时,重点项目附近教育资源优势明显。通过10多年的拆迁积累,公司已排除制约开发节点的重要因素,通过借助政府形成合力,保障了公司开发计划节点,主要开发项目即将进入全面开发阶段。

未来,公司仍将持续关注人口净流入区域,侧重考察中心城区、东湖高新区、长江新城等区域,并积极跟踪武汉市“城中村”改造新政策,将以“城中村”改造项目或收、并购高性价比项目作为新增土地储备的主要方向。

五、最新房地产行业支持政策后公司举措和主要楼盘介绍?

答:2024年10月,国务院新闻办公室举行新闻发布会,发布会提出将政策“组合拳”概况为“四个取消、四个降低、两个增加”。“四个取消”主要包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准,“四个降低”就是指降低住房公积金贷款利率、住房贷款的首付比例、存量贷款利率和“卖旧买新”换购住房税费负担。通过已出台的一系列政策措施,降低居民购房成本,助力房地产市场止跌回稳。此外,“两个增加”为本次提出的两项增量政策,一是通过货币化安置等方式,新增实施100万套城中村改造和危旧房改造,二是年底前,将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。公司多个项目已列入白名单计划,随着支持政策的持续落地,对公司未来开发销售和新增储备项目将带来积极影响。

在此政策下,公司红桥村改造地块之一“福星惠誉·铂雅府”迎来首次亮相,该项目总建筑面积约48万方,地处汉口建设大道“金融街”核心,将带来全面升级的作品系,献上全新的准四代奢宅与低密洋房新作,给了汉口核心的品质改善家庭更优选择,是今年汉口备受瞩目的低密高端改善住宅,项目紧邻新建育才小学+六初品牌教育九年一贯制公立学校,正在热销中。

六、请简单介绍下公司主要债务情况?

答:2024年,公司融资工作进展顺利,最大限度地保障了公司项目建设和楼盘交付。截至目前,公司有息负债约70亿元,处于行业较低水平,综合成本处于合理区间,目前公司经营状况稳定。